Что такое эксплуатационные расходы здания и из чего они складываются

Что входит в эксплуатационные расходы здания

Эксплуатационные расходы здания – это совокупность затрат на его содержание, использование и улучшение. В начале каждого финансового года организация составляет план ЭР с подробным обоснованием каждого пункта. Величина сумм и график расходования средств зависят от специфики компании. Например, железнодорожная организация будет планировать эксплуатационные расходы, исходя из плана использования подвижных составов и перевозок. Если планирование затрат на эксплуатацию проведено неверно, средства могут закончиться раньше срока. Это приведет к кассовому разрыву и денежным трудностям для компании. Арендаторам офисных помещений и другой недвижимости лучше тщательно следить за суммами эксплуатационных расходов – это поможет избежать переплат.

Бухгалтер проверяет чеки

Чтобы не переплачивать, эксплуатационные расходы лучше проверять каждый месяц

Что входит в эксплуатационные расходы здания

Традиционно затраты на использование недвижимости складываются из следующих пунктов:

  • Использование оборудования и инженерных систем.
  • Профилактические осмотры каждый день.
  • Косметический ремонт объекта.
  • Плановые работы по регламенту.
  • Ремонт всех инженерных систем:
    • Охранной сигнализации.
    • Тепловых сетей.
    • Водообеспечения.
    • Пожарной сигнализации.
    • Канализации.
    • Лифтового хозяйства.
    • Видеонаблюдения.
    • Телекоммуникаций.
    • Систем вентиляции и кондиционирования.
    • Энергообеспечения.
  • Комиссия управляющей компании.
  • Административные затраты. Например, зарплата обслуживающему персоналу.
  • Благоустройство территорий и уборка помещений.
  • Затраты на службу безопасности.
  • Другие услуги для арендаторов и посетителей объекта.

Далеко не всегда представители арендующих организаций задумываются, что такое эксплуатационные расходы здания и из чего они складываются. Девелопер или собственник объекта зачастую предъявляет им фиксированную сумму без детального описания структуры затрат. Обычно этого достаточно. При этом нередко в договорах аренды прописывается пункт о том, что арендодатель может изменять сумму эксплуатационных расходов по своему желанию. Арендаторам лучше на берегу договариваться о понятной системе исчисления затрат и индексации этих сумм, ведь часто они не замечают, когда начинают переплачивать. За несколько месяцев переплаты могут сложиться в достаточно крупные суммы.

При расчете эксплуатационных расходов фиксированные суммы, на первый взгляд, удобны всем. Арендатор не вникает в структуру затрат, перечисляя ежемесячно столько, сколько нужно. А арендодатель объявляет сумму, благодаря которой точно не уйдет в минус. Однако бывают случаи, когда собственникам объектов приходится пересмотреть расходы на содержание зданий и сооружений:

  • Начало нового финансового года.
  • Поиск подрядчиков для ремонта объекта и подготовка к участию в конкурсе.
  • Основной арендатор проверяет рынок, чтобы оценить, насколько выгодны текущие условия аренды.

Как арендодатели увеличивают эксплуатационные расходы здания

В затраты по использованию объекта могут попадать дополнительные пункты. Например, оплата интернета, организация и уборка парковки велосипедов, праздничное украшение территории. Все это услуги, которые собственник здания оказывает арендатору. В остальном эксплуатационные расходы рассчитываются исходя из используемой площади объекта.

Очень часто в затраты по эксплуатации здания собственник закладывает налоги на него. Это происходит, во-первых, потому, что по закону арендодатель обязан платить их напрямую государству, не перекладывая ни на кого. Включить налоги в арендную ставку он не может. К тому же она должна быть как можно меньше, а значит, привлекательнее для арендатора. Поэтому налоговые суммы переносятся в эксплуатационные расходы здания, так как их структура гораздо менее прозрачна. Закон не обязывает полностью раскрывать все эксплуатационные расходы. Зачастую они даже защищены коммерческой тайной. В затратах на эксплуатацию здания бывают задействованы договоры с третьими сторонами: охранными агентствами, провайдерами или службами клининга. Прозрачными в эксплуатационных расходах могут быть только коммунальные услуги: электричество, отопление и вода: эти счета формируют коммунальные службы, а арендодатель просто перевыставляет их арендатору. Но выход все же есть.

Арендатор посчитал расходы здания

Когда эксплуатационные расходы прозрачны, работать гораздо приятнее

Что такое система Open Book и как она работает

Все больше в России набирает популярность западная система Open Book. Она предполагает полную прозрачность операционных затрат. Чаще всего ее используют для зданий класс А и В+. Open Book стала даже отдельной опцией у управляющих компаний. Все началось с того, что некоторые арендаторы, перенявшие западные стандарты работы, начали интересоваться структурой расходов. Сегодня их становится все больше. Согласно системе Open Book, на все затраты у управляющей компании должны быть подтверждающие документы, их можно в любой момент запросить для ознакомления. Каждый месяц сумма эксплуатационных расходов здания будет разной в зависимости от фактических затрат. Исходя из практики, договариваться об использовании Open Book с арендатором стоит заранее – это поможет избежать больших регулярных переплат.

Вернуться к списку

Как мы работаем

Готовые проекты Аdmaer.ru работает только по уже готовым проектам, что обеспечивает эффективное выполнение задач.
Процесс работы Наши специалисты проводят оценку, составляют дефектную ведомость и смету для реализации проекта, не занимаясь его проектированием.
Осознание рисков Работа по фотографиям может повлечь за собой неожиданные затраты для клиента, поэтому мы рекомендуем предоставлять готовые проекты для более точной оценки и управления рисками.
Нажимая на кнопку отправить, вы подтверждаете свое согласие на обработку пользовательских данных
Спасибо за Ваш комментарий