Что такое эксплуатационные расходы здания и из чего они складываются

Что входит в эксплуатационные расходы здания

Эксплуатационные расходы здания – это совокупность затрат на его содержание, использование и улучшение. В начале каждого финансового года организация составляет план ЭР с подробным обоснованием каждого пункта. Величина сумм и график расходования средств зависят от специфики компании. Например, железнодорожная организация будет планировать эксплуатационные расходы, исходя из плана использования подвижных составов и перевозок. Если планирование затрат на эксплуатацию проведено неверно, средства могут закончиться раньше срока. Это приведет к кассовому разрыву и денежным трудностям для компании. Арендаторам офисных помещений и другой недвижимости лучше тщательно следить за суммами эксплуатационных расходов – это поможет избежать переплат.

Бухгалтер проверяет чеки

Чтобы не переплачивать, эксплуатационные расходы лучше проверять каждый месяц

Что входит в эксплуатационные расходы здания

Традиционно затраты на использование недвижимости складываются из следующих пунктов:

  • Использование оборудования и инженерных систем.
  • Профилактические осмотры каждый день.
  • Косметический ремонт объекта.
  • Плановые работы по регламенту.
  • Ремонт всех инженерных систем:
    • Охранной сигнализации.
    • Тепловых сетей.
    • Водообеспечения.
    • Пожарной сигнализации.
    • Канализации.
    • Лифтового хозяйства.
    • Видеонаблюдения.
    • Телекоммуникаций.
    • Систем вентиляции и кондиционирования.
    • Энергообеспечения.
  • Комиссия управляющей компании.
  • Административные затраты. Например, зарплата обслуживающему персоналу.
  • Благоустройство территорий и уборка помещений.
  • Затраты на службу безопасности.
  • Другие услуги для арендаторов и посетителей объекта.

Далеко не всегда представители арендующих организаций задумываются, что такое эксплуатационные расходы здания и из чего они складываются. Девелопер или собственник объекта зачастую предъявляет им фиксированную сумму без детального описания структуры затрат. Обычно этого достаточно. При этом нередко в договорах аренды прописывается пункт о том, что арендодатель может изменять сумму эксплуатационных расходов по своему желанию. Арендаторам лучше на берегу договариваться о понятной системе исчисления затрат и индексации этих сумм, ведь часто они не замечают, когда начинают переплачивать. За несколько месяцев переплаты могут сложиться в достаточно крупные суммы.

При расчете эксплуатационных расходов фиксированные суммы, на первый взгляд, удобны всем. Арендатор не вникает в структуру затрат, перечисляя ежемесячно столько, сколько нужно. А арендодатель объявляет сумму, благодаря которой точно не уйдет в минус. Однако бывают случаи, когда собственникам объектов приходится пересмотреть расходы на содержание зданий и сооружений:

  • Начало нового финансового года.
  • Поиск подрядчиков для ремонта объекта и подготовка к участию в конкурсе.
  • Основной арендатор проверяет рынок, чтобы оценить, насколько выгодны текущие условия аренды.

Как арендодатели увеличивают эксплуатационные расходы здания

В затраты по использованию объекта могут попадать дополнительные пункты. Например, оплата интернета, организация и уборка парковки велосипедов, праздничное украшение территории. Все это услуги, которые собственник здания оказывает арендатору. В остальном эксплуатационные расходы рассчитываются исходя из используемой площади объекта.

Очень часто в затраты по эксплуатации здания собственник закладывает налоги на него. Это происходит, во-первых, потому, что по закону арендодатель обязан платить их напрямую государству, не перекладывая ни на кого. Включить налоги в арендную ставку он не может. К тому же она должна быть как можно меньше, а значит, привлекательнее для арендатора. Поэтому налоговые суммы переносятся в эксплуатационные расходы здания, так как их структура гораздо менее прозрачна. Закон не обязывает полностью раскрывать все эксплуатационные расходы. Зачастую они даже защищены коммерческой тайной. В затратах на эксплуатацию здания бывают задействованы договоры с третьими сторонами: охранными агентствами, провайдерами или службами клининга. Прозрачными в эксплуатационных расходах могут быть только коммунальные услуги: электричество, отопление и вода: эти счета формируют коммунальные службы, а арендодатель просто перевыставляет их арендатору. Но выход все же есть.

Арендатор посчитал расходы здания

Когда эксплуатационные расходы прозрачны, работать гораздо приятнее

Что такое система Open Book и как она работает

Все больше в России набирает популярность западная система Open Book. Она предполагает полную прозрачность операционных затрат. Чаще всего ее используют для зданий класс А и В+. Open Book стала даже отдельной опцией у управляющих компаний. Все началось с того, что некоторые арендаторы, перенявшие западные стандарты работы, начали интересоваться структурой расходов. Сегодня их становится все больше. Согласно системе Open Book, на все затраты у управляющей компании должны быть подтверждающие документы, их можно в любой момент запросить для ознакомления. Каждый месяц сумма эксплуатационных расходов здания будет разной в зависимости от фактических затрат. Исходя из практики, договариваться об использовании Open Book с арендатором стоит заранее – это поможет избежать больших регулярных переплат.

Вернуться к списку
Нажимая на кнопку отправить, вы подтверждаете свое согласие на обработку пользовательских данных
Спасибо за Ваш комментарий