Комплексное обслуживание здания силами собственника или обслуживающей компании

Когда комплексное обслуживание зданий лучше поручить обслуживающей компании

Здание можно эксплуатировать с максимальной пользой, только если качественно и своевременно его обслуживать. Это можно делать своими силами или заключить договор с обслуживающей компанией. Какой из вариантов предпочесть?

Какие работы выполняют при комплексном обслуживании здания

Комплексное обслуживание зданий включает в себя:

  1. Регулярный контроль. Здание осматривают и выявленные дефекты устраняют. Осмотры могут быть общими, частичными или внеочередными. Общие, как правило, проводят два раза в год и осматривают все здание. Частичные выполняют выборочно, чтобы оценить состояние отдельных инженерных систем или строительных конструкций. Во время внеочередных осмотров оценивают повреждения после аварий или стихийных бедствий.
  2. Работы в рамках технического содержания здания. Проводят диагностику, регулирование, наладку и ремонт инженерных систем, а также плановые ремонты здания (текущие или капитальные).
  3. Работы в рамках аварийно-ремонтного обслуживания. Устраняют последствия аварий.
Осмотр здания

При комплексном обслуживании здание регулярно осматривают

Особенности комплексного обслуживания инженерных систем

Инженерные системы требуют особого внимания, потому что от их исправности зависит эффективность эксплуатации здания. При комплексном обслуживании выполняют следующие работы:

  • устраняют мелкие неисправности оборудования и коммуникаций, выявленные в ходе осмотров;
  • проводят диагностику инженерных систем, чтобы оценить соответствие их рабочих параметров нормативным показателям;
  • выполняют плановые ремонты оборудования и коммуникаций, входящих в системы;
  • проводят аварийные ремонты;
  • выполняют сезонную подготовку систем отопления.

Как можно обслуживать здание

Здание обслуживают одним из трех способов:

  1. По отказу (или по событию). При использовании этого способа не выполняют профилактические работы, а ремонты проводят только в случае отказа оборудования или появления видимых дефектов строительных конструкций, несущих угрозу целостности строения. В краткосрочной перспективе стоимость комплексного обслуживания здания будет низкой, но в среднесрочной она возрастет из-за участившихся аварий, сроки службы оборудования и здания уменьшатся, а его простои – увеличатся. Обслуживать здание таким способом имеет смысл, если оно подлежит сносу или реконструкции.
  2. По максимальному ресурсу. В этом случае проводят плановое обслуживание здания с периодичностью, определяемой по нормативным срокам службы строительных конструкций, оборудования и коммуникаций. При таком подходе количество аварий уменьшится, но заложенный ресурс может не соответствовать реальным условиям эксплуатации. В результате затраты на комплексное обслуживание здания могут быть неоправданно большими.
  3. По техническому состоянию. Плановое обслуживание здания проводят, ориентируясь на фактическое состояние строительных конструкций и инженерных систем. При таком подходе вероятность серьезных аварий практически нулевая, а сроки службы инженерных систем и строительных конструкций максимальны. Как показывает практика, цена комплексного обслуживания зданий и сооружений при выборе этого метода минимальна.
Ремонт системы водоснабжения

При обслуживании здания инженерным системам нужно уделять особое внимание

Что лучше – обслуживать здание самостоятельно или отдать на аутсорс

Все три перечисленных способа обслуживания зданий можно реализовывать самостоятельно или доверить обслуживающей компании.

В первом случае собственнику нужно нанять штат сотрудников, которые будут поддерживать инженерные системы и строительные конструкции в рабочем состоянии и выполнять плановые ремонты. Понадобятся слесари-ремонтники, электромонтеры, кровельщики, маляры, штукатуры, слесари по контрольно-измерительным приборам и автоматике.

Штатным сотрудникам необходимо начислять зарплату и платить за них налоги, но не все будут работать с полной загрузкой. Например, системы пожарной сигнализации обслуживают раз в месяц, системы кондиционирования – раз в квартал, электросети – раз в полгода, а системы отопления, водоснабжения и канализации – раз в год. В результате затраченные на оплату труда работников средства не будут соответствовать выполненному им объему работы.

В дополнение к этим расходам нужно будет потратиться на спецодежду, инструмент, оборудование и обучение сотрудников. Понадобится склад запчастей и материалов на случаи поломок и аварий. Еще одно следствие такого решения – необходимость регулярного взаимодействия с коммунальными службами и надзорными органами. Находить с ними оптимальное для собственника решение бывает сложно.

Отдать обслуживание здания на аутсорс – значит избежать всех перечисленных расходов и сложностей. Компания-подрядчик работает на договорных условиях и регулярно проводит диагностику, профилактические и плановые ремонтные работы. В этом случае обслуживание здания проводят по техническому состоянию, а это менее затратный вариант.

Серьезный аргумент в пользу такого решения – снижение расходов собственника и повышение ресурса здания. Подтверждающие примеры из нашей практики вы можете узнать в статье «Как добиться стопроцентного результата от сотрудничества с подрядчиком и остаться довольным?»

Заключение

Нельзя со 100%-ной уверенностью говорить, когда для обслуживания зданий выгодно иметь собственный штат сотрудников, а когда экономически целесообразнее и надежнее доверить такие работы специализированной компании, которая будет выполнять весь объем работ по комплексному обслуживанию здания. В любом случае взаимодействие с партнерами должно быть выгодным для собственника – но ему придется взвесить все «за и против» и самому решить, какой из вариантов предпочесть.

Вернуться к списку
Нажимая на кнопку отправить, вы подтверждаете свое согласие на обработку пользовательских данных
Спасибо за Ваш комментарий