Моральный и физический износ здания: определение, примеры и формулы расчета

Износ — это устаревание здания или отдельных его элементов по разным причинам. Существует два типа износа: физический и моральный. В этой статье мы подробно разберем, что это такое, как измеряются данные величины и что делают в случае износа.

Физический износ

Физический износ зданий — это результат процесса изнашивания строительных материалов, которые использовались при возведении постройки. Проще говоря — естественный износ здания по мере его старения. Он может быть вызван воздействием осадков, перепадом температур, природными явлениями или механическими контактами. Его измеряют в процентном соотношении при осмотре конструкций, изучении технического состояния здания, и подсчитывают с учетом срока эксплуатационной службы стройматериалов.

Что оказывает влияние на физический износ здания? Уровень деформации зависит от того, каков внешний вид здания, состояние ремонта, а также насколько качественно выполнено строительство. Здание, построенное из прочных оригинальных материалов, будет более износоустойчивым, чем выполненное из некачественных материалов.

Регулярный ремонт изношенных элементов и замена старых отделочных материалов на более современные помогают снизить уровень износа.

Категории физического износа

Физический износ может быть двух типов: исправным и неисправным.

Исправный физический износ

Как следует из названия, это тип износа, который можно исправить. С экономической точки зрения ремонт здания не должен быть убыточным — стоимость исправлений должна окупаться на 100 % или более. Для измерения исправимого износа эксперты проводят оценку стоимости всех элементов, требующих ремонта, включая замену окон, покраску поверхностей, герметизацию, ремонт крыши, неисправную проводку, а также ремонт систем отопления и кондиционирования.

Если увеличение стоимости здания компенсирует стоимость этих работ, износ считается исправным.

Неисправный физический износ

Когда рост цены на недвижимость не покрывает расходы на его ремонт, то его износ считается неисправимым.

В свою очередь его делят на два типа:

• неисправимый износ короткоживущих элементов (с меньшим сроком службы, чем сами улучшения);
• неисправимый износ долгоживущих элементов (срок жизни которых равен или больше, чем у проведенных улучшений).

Например, если фундамент здания неисправен, его ремонт потребует восстановления всей конструкции с нуля. Такие изменения превышают ожидаемое увеличение стоимости недвижимости. Ремонт считается неисправимым.

Итак: под физическим понимают износ здания по мере его старения, приводящий к потере стоимости объекта. Он может быть вызван воздействием таких факторов, как вандализм, наводнения, землетрясения, пожар, ультрафиолет, ветер. В зависимости от экономической целесообразности ремонта физический износ может быть исправимым и неисправимым.

Методы определения физического износа

Расчет физического износа зданий — важнейший критерий оценки фактической стоимости объекта. Физический износ измеряют в процентах, и для определения его величины используют разные методы.

• Метод компенсации затрат. Износ рассчитывают, исходя из суммы расходов на ремонт.
• Метод хронологического возраста. Износ рассчитывают путем деления реального возраста здания на срок его эксплуатации.
• Метод эффективного возраста. Износ рассчитывают по формуле:

• Экспертный метод. Износ рассчитывается по формуле:

• Метод разбивки. Износ рассчитывают с учетом экономической целесообразности ремонта.

Моральный износ здания

Моральный износ здания — это постепенная потеря стоимости недвижимого имущества, вызванная внешними факторами, повлиять на которые невозможно. Результатом является ухудшение эксплуатационных показателей, снижение уровня комфорта проживания, старение конструкций и инженерных систем сооружения. Несоответствие нормам определяется по оценке соответствия объемно-планировочным, конструктивным, санитарным и другим нормам.

Моральный износ здания подразумевает несоответствие его состояния современным требованиям и стандартам. Чаще всего основными факторами, влияющими на уровень этого типа устаревания, являются:

• планировка помещений,
• количество санузлов и особенности водоснабжения,
• материалы, использованные при строительстве.

Отличие физического износа от морального заключается в характере, критериях оценки. В первом случае речь идет об утрате технических качеств из-за естественного старения материалов. Во втором — об утрате части цены из-за появления более современных инженерно-планировочных решений, строительных материалов, вариантов отделки. Если физический износ копится постепенно, зависит от возраста здания, то моральный наступает внезапно, так как связан с влиянием технологического прогресса.

Ликвидировать моральный износ всегда очень затратно — чаще всего его относят к неисправимому типу.

Формы морального износа зданий

Различают две формы морального износа. Первая предполагает снижение стоимости недвижимости в данный момент по сравнению с его ценой во время строительства. Такое может случиться из-за роста производительности или изменения масштаба строительства. Величина обесценивания рассчитывается по формуле:

Вторая форма морального износа предполагает несоответствие здания любым существующим требованиям: конструктивным, планировочным или санитарно-гигиеническим. Она рассчитывается по формуле:

Методы определения величины морального износа

• Технико-экономический. Степень морального износа определяется по таблице, разработанной МосжилНиИпроектом:

• Социологический. Основан на результате анализа процессов обмена и купли-продажи жилья.

Другие факторы, влияющие на устаревание недвижимости

Устаревание недвижимости и снижение ее стоимости могут быть вызваны и другими внешними факторами. Например, очень важно месторасположение здания. Так, свалка или вредное производство поблизости значительно снизят стоимость недвижимости независимо от степени ее износа.

Последствия такого устаревания всегда неисправимы, поскольку никто не может повлиять на факторы его возникновения.