Техническая эксплуатация зданий: с какими проблемами чаще всего приходится сталкиваться

У любого здания есть определенный срок службы, но он будет обеспечен только в том случае, если вовремя планово ремонтировать его и устранять возникающие неисправности. Насколько часто нужно выполнять такие работы, зависит от четырех факторов:

• качество используемых при строительстве материалов;
• соблюдение технологии;
• воздействие окружающей среды;
• интенсивность нагрузок (условия эксплуатации).

Проводить ремонтные и наладочные работы нужно в рамках технической эксплуатации зданий и сооружений. Оптимально, если это делают перед самым периодом возрастания интенсивности поломок и отказов, а затем после него. Такой подход позволяет исключить прогрессирующий износ строительных конструкций и инженерных систем, а также снизить затраты на ремонт.

Что такое и зачем нужна техническая эксплуатация зданий

Что такое «техническая эксплуатация здания» в принципе? Можно дать такую формулировку – это комплекс таких мероприятий, которые позволяют зданию безотказно работать в течение всего нормативного срока службы. Эта процедура позволяет сохранять состояние строительных конструкций и инженерных систем здания (или объекта) в том состоянии, в котором они могут выполнять заданные функции с установленными параметрами.

Мы можем выделить несколько задач, которые должна решать служба технической эксплуатации:

• обеспечить работу всех инженерных систем без аварий;
• поддерживать установленный уровень безопасности;
• обеспечить функционирование объекта в соответствии с его назначением;
• поддерживать оптимальные температуру и влажность в помещениях;
• обеспечивать плановые эксплуатационные характеристики зданий в течение всего срока службы;
• подготовить объект к сезонной эксплуатации;
• поддерживать должное санитарно-гигиеническое состояние технических помещений.

Какие мероприятия включает в себя техническая эксплуатация зданий

Мероприятия, которые входят в систему технической эксплуатации зданий, делятся на техническое обслуживание и ремонт.

Это укрупненный перечень мероприятий, выполняемых в процессе технической эксплуатации зданий

Техническое обслуживание включает в себя периодические осмотры и диагностику технического состояния строительных конструкций и инженерных систем. Осмотры могут быть трех видов:

1. Общие проводят два раза в год: весной после таяния снега и осенью перед началом отопительного сезона. В процессе осмотра обследуют здания целиком.
2. Частичные осмотры. Их необходимо проводить периодически – для оценки состояния инженерных систем зданий и обветшалости отделочных покрытий. Вдобавок это позволяют заблаговременно выявить деформацию в прочих строительных конструкциях.
3. Внеочередные осмотры зданий проводят после стихийных бедствий (ураганов, потопов и т. п.).

Ремонты могут быть двух видов:

1. Текущий – проводят для восстановления облицовочных покрытий и устранения мелких повреждений. Они могут быть плановыми или непредвиденными.
2. Капитальный – проводят для восстановления или замены строительных конструкций и инженерных систем зданий. Такой ремонт может быть комплексным, выборочным или аварийным. Ранее, в одной из статей мы писали когда стоит проводить капитальный ремонт.

Наиболее частые проблемы при технической эксплуатации зданий

Мы можем описать проблемы, которые приходится чаще всего встречать:

• Несущие стены не только принимают на себя нагрузку от крыши, перекрытий, собственной массы, но и подвергаются ветровым, сейсмическим и прочим внешним воздействиям. Задача технической эксплуатации – следить за состоянием объекта, а именно всех несущих конструкций и незамедлительно реагировать на малейшие изменения. Самыми частыми повреждениями являются сколы, выбоины, трещины, деформация
• Перекрытия служат горизонтальными ребрами жесткости и придают устойчивость зданию. Они могут быть цокольными, надподвальными, межэтажными, чердачными и делятся на два типа: балочные и плитные. Типовые повреждения, которые могут возникнуть – трещины в местах сопряжения со стенами, отслоение штукатурки, промерзание в участках у наружных стен и чрезмерный прогиб.
• Полы должны не только быть ровными, но и нескользкими, ремонтопригодными, хорошо выдерживать механические воздействия, иметь низкий коэффициент теплопередачи. Повреждения, обычно возникающие во время эксплуатации, – отслоение облицовочных материалов, коробление, трещины и выбоины.

При монтаже пола отдавайте предпочтение технологии, которая позволит его легко отремонтировать или заменить непригодные участки

• Перегородки не подвергаются высоким нагрузкам и служат для разграничения зон. Тем не менее они тоже подвержены разрушению – отслоению штукатурки, деформации, появлению трещин в местах сопряжения со стенами и перекрытиями.

Отслоение штукатурки на перегородке

• Кровля подвергается интенсивным атмосферным воздействиям и, как следствие, начинает протекать, а затем полностью разрушается и требует капитального ремонта.

Повреждения кровли

• Лестницы подвергаются высоким механическим нагрузкам. Характерные виды повреждений – разрушение облицовочного материала, ослабление креплений поручней и ограждений, появление трещин и выбоин в ступенях и лестничных площадках.
• Окна и двери также подвержены повреждениям из-за различных воздействий (атмосферных или механических). Распространенные поломки – неудовлетворительная герметичность, выход из строя ручек и замков, появление трещин, неплотностей по периметру коробок, коробление.
• Инженерные системы зданий в процессе эксплуатации тоже получают повреждения, которые необходимо выявлять и устранять:
• Для систем тепло- и водоснабжения проблемы идентичны: разрыв труб, утечка воды, неисправность запорной арматуры, недостаточное или чрезмерное давление в системе.

Утечка воды

• С системой водоотведения и канализации зачастую случается засорение и протечка.
  В системах вентиляции и кондиционирования случаются следующего вида поломки: отсутствие герметичности системы, механическое повреждение вентиляционных коробов и вытяжных каналов, утечка фреона, сбой автоматики.
• Для систем электроснабжения характерны повреждение изоляции проводки, окисление контактов, выход из строя осветительных приборов, розеток и выключателей. Чтобы обеспечить безопасную эксплуатацию объекта, в соответствии с правилами технической эксплуатации электроустановок потребителей (ПТЭЭП), измерения сопротивления изоляции проводов и кабелей проводятся не реже чем 1 раз в 3 года. Для этого необходимо обратиться к услугам специализированных лабораторий. По результатам этих измерений служба эксплуатации должна устранить все замечания.

Это случается при интенсивной эксплуатации розеток или в результате некачественного монтажа

На какие документы нужно опираться при технической эксплуатации зданий

Выделим следующие документы:

• СП 134.13330.2012 «Системы электросвязи зданий и сооружений. Основные положения проектирования»;
• СП 124.13330.2012 «Тепловые сети»;
• СП 60.13330.2012 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха»;
• СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения»;
• СП 30.13330.2012 «Внутренний водопровод и канализация зданий»;
• СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение»;
• ВСН 60-89 «Устройства связи сигнализации и диспетчеризации инженерного оборудования жилых и общественных зданий. Нормы проектирования»;
• Федеральный закон № 384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (актуализированная редакция от 02.07.2013);
• ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»;
• Положение ПОТ Р О-14000-004-98 «Техническая эксплуатация промышленных зданий и сооружений».

Где фиксируют результаты технической эксплуатации здания

Для этой цели ведут журнал технической эксплуатации здания. Это обязательный документ, в котором отражают состояние объекта, степень его изношенности и проведенные ремонтные работы.

Заключение

Грамотная техническая эксплуатация зданий – лучший способ поддерживать исправное состояние объекта и обеспечивать безаварийную работу. Как показывает практика, для собственников объекта такой подход удобнее и выгоднее, чем устранение последствий аварий или организация непредвиденного ремонта. В одноим из роликов мы рассказывали про преимущества регулярного технчиского обслуживания.