Как часто нужно проводить аудит/обслуживание инженерных систем?

С течением времени характеристики любого здания ухудшаются, его инженерные системы отрабатывают заложенный ресурс и начинают происходить аварии, которые осложняют эксплуатацию здания.

Далее перед собственником неизбежно встает вопрос дорогостоящего ремонта с заменой инженерного оборудования. Соответственно, финансовая нагрузка увеличивается, а экономическая эффективность здания падает. Регулярное обслуживание инженерных систем – это возможность поддерживать их характеристики и эффективно эксплуатировать здание.

Аудит инженерных систем

Что включает в себя аудит инженерных систем

Аудит инженерных систем проводят для того, чтобы получить объективную информацию об их состоянии. При этом выполняют следующие работы:

• проверяют проектную, эксплуатационную и техническую документацию;
• анализируют работу инженерных систем, измеряют их основные технические параметры;
• оценивают правильность эксплуатации;
• проверяют состояние оборудования, входящего в их состав, проверяют качество монтажа всех элементов;
• выявляют проблемные точки систем и места возможных аварий;
• разрабатывают рекомендации для улучшения функционирования инженерных систем.

Аудит инженерных систем нужен для объективной оценки их текущего состояния

Особенности аудита инженерных систем

Инженерные системы имеют разное назначение, поэтому оцениваемые во время их аудита параметры тоже меняются. Например, для систем отопления, водоснабжения и канализации есть общие характеристики: необходимо оценить качество монтажа трубопроводов, проверить наличие утечек и выявить причины появления аварий (при их наличии). Далее начинаются различия:

• для систем отопления важно выяснить, почему они плохо поддерживают оптимальный микроклимат в помещениях;
• для систем водоснабжения – оценить качество монтажа регулирующей и запорной арматуры, узлов учета, смесителей и прочего, измерить качественные показатели подаваемой в помещения воды;
• для систем канализации – проверить качество монтажа сантехнических приборов, жироуловителей и прочего, выявить причины засоров.

При аудите систем вентиляции и кондиционирования нужно оценить качество установки оборудования, воздуховодов, трубопроводов, управляющей автоматики и прочих элементов систем. Затем проверить настройку и работоспособность управляющей автоматики, измерить основные параметры воздуха в здании и холодоносителя в системе кондиционирования, выявить причины неспособности систем вентиляции и кондиционирования поддерживать оптимальный микроклимат в помещениях.

Для систем электроснабжения важно проверить качество монтажа, найти точки перегрева кабельных линий или оборудования, измерить параметры электроэнергии, проверить исправность осветительных приборов и выявить причины выхода из строя оборудования.

Свой подход нужен при проведении аудитов любых других инженерных систем: охранной сигнализации, противопожарной защиты, заземления, молниезащиты, видеонаблюдения и прочих. Единственный общий пункт для всех них – проверка соответствия установленного оборудования требованиям проектной и действующей нормативной документации.

Как часто нужно проводить аудит инженерных систем

Аудит инженерных систем не имеет четко выраженной регулярности. Его нужно проводить в следующих случаях:

• при приобретении в собственность бывшего в эксплуатации здания;
• при его приемке после капитального ремонта;
• при передаче здания в доверительное управление;
• при планировании реконструкции;
• при частых авариях и высоких расходах на эксплуатацию инженерных систем.

Обслуживание инженерных систем

Какие могут быть подходы к техническому обслуживанию инженерных систем

К техническому обслуживанию инженерных систем зданий может быть три разных подхода:

1. Обслуживание «по отказу». В этом случае фактически нет никакого технического обслуживания и инженерные системы эксплуатируют до невозможности их дальнейшей работы. При выборе этого способа стоимость содержания инженерных систем в ближайшей перспективе будет действительно низкой, но прогнозировать их безаварийную работу нельзя, ресурс оборудования заметно снизится, а стоимость содержания систем в средне- и долгосрочной перспективе увеличится.
2. Обслуживание по максимальному ресурсу. В этом случае техническое обслуживание выполняют по заранее разработанному плану, который составлен на основе заложенного производителем ресурса оборудования. При выборе такого подхода инженерные системы отработают свой нормативный срок службы, а аварийные ситуации будут минимизированы, но фактические сроки эксплуатации оборудования могут оказаться меньше или больше заложенных производителем.
3. Обслуживание по техническому состоянию. В этом случае техническое обслуживание тоже выполняют по заранее разработанному плану, но его составляют исходя из фактического состояния инженерных систем и оборудования, а не заложенного производителем ресурса. При выборе такого подхода сроки эксплуатации инженерного оборудования будут максимальными, а вероятность аварий снижена практически до нуля. Важно: специалисты, выполняющие техническое обслуживание, должны быть высококвалифицированными и опытными.

Что включает в себя обслуживание инженерных систем

При техническом обслуживании инженерных систем проводят следующие работы:

• Выполняют регулярные визуальные осмотры оборудования и коммуникаций. При обнаружении мелких неисправностей их устраняют.
• Проводят планово-профилактические работы с тестированием оборудования и проверкой соответствия его характеристик нормативным значениям без отключения инженерных систем.
• Выполняют плановые текущие ремонты с отключением инженерных систем и разборкой оборудования для очистки и замены изношенных деталей и узлов.
• Проводят сезонные работы для подготовки систем к эксплуатации в изменившихся условиях. Это характерно для систем отопления.
• Выполняют аварийные ремонты.

Регулярное техническое обслуживание позволяет поддерживать рабочие характеристики инженерных систем

Особенности технического обслуживания инженерных систем

По аналогии с аудитом обслуживание разных инженерных систем имеет свои особенности:

• для электросетей важно регулярно проверять состояние проводки, изоляции, щитового оборудования и отслеживать нагрузку;
• в системах вентиляции и кондиционирования необходимо регулярно прочищать воздуховоды, менять фильтры, проверять работу датчиков и регуляторов, контролировать потери хладагента для его пополнения;
• при обслуживании систем отопления важно подготовить их к безаварийной работе в холодное время года;
• в системах водоснабжения нужно обеспечить исправность запорной арматуры, не допустить протечек, контролировать параметры воды и состояние фильтров;
• при обслуживании систем водоотведения необходимо регулярно прочищать трубы и не допускать протечек;
• для слаботочных систем (сигнализации, телефонных линий, компьютерных коммуникаций и прочего) важно обеспечить целостность.

Как часто нужно проводить техническое обслуживание инженерных систем

Инженерные системы различаются назначением и перечнем контролируемых параметров, поэтому сроки обслуживания тоже индивидуальны. Для ориентирования мы можем привести некоторые рекомендации:

• Для систем отопления, водоснабжения и канализации оптимальная регулярность технического обслуживания – 1 раз в год. При этом узлы учета тепловой энергии нужно обслуживать 2 раза в месяц, а государственную проверку их элементов (первичных преобразователей расхода теплоносителя, термопреобразователей, счетчиков и прочего) проводить раз в 2–5 лет в зависимости от их назначения и типа.
• Для систем вентиляции и кондиционирования необходимо более частое техническое обслуживание – 1 раз в квартал.
• Для автоматических систем пожаротушения, пожарной сигнализации, противодымной защиты и внутреннего пожарного водопровода оптимальная регулярность технического обслуживания – 1 раз в месяц.
• Системы видеонаблюдения нужно обслуживать 1 раз в квартал.
• Электросети нужно обслуживать 1 раз в полгода.

Заключение

Состояние инженерных систем напрямую влияет на эффективность эксплуатации здания. По этой причине проводить аудиты и техническое обслуживание необходимо, но доверять их нужно компаниям, имеющим достаточный опыт и квалифицированных специалистов в штате.

Такой опыт есть у нас – звоните в компанию Admaer и получите самую подробную консультацию!