Техническое обслуживание здания собственными силами и с помощью обслуживающей компании: что выгодней?

Ведение бизнеса предполагает разумное снижение издержек. Это утверждение справедливо по отношению к техническому обслуживанию и здания, и любой его инженерной системы. У собственника есть выбор: выполнять ремонт собственными силами или заключить договор с компанией, которая специализируется на таких работах.

Что необходимо делать при техническом обслуживании здания

• Контролировать техническое состояние здания. Для своевременного выявления дефектов необходимо регулярно проводить осмотр строения.
  • Общий осмотр проводят два раза в год (весной и осенью) и при этом осматривают здание целиком.
  • Частичный выполняют выборочно, чтобы оценить состояние отдельных строительных конструкций и инженерных систем.
  • Внеочередной проводят после стихийного бедствия для оценки повреждений.
• Выполнять в рамках технического содержания здания следующее:
  • производить ремонтные работы с целью поддержки эстетически благоприятного вида здания и его помещений;
  • проводить наладку и регулирование инженерных систем;
  • готовить объект к сезонной эксплуатации.
• Проводить ремонтные работы в случае аварий.

Осмотр, наладка и регулирование инженерных систем требуют большого опыта даже от профессионалов, ведь сегодня все инженерные системы оснащены большим количеством различного оборудования и элементами автоматики. При этом выполняются следующие работы:

• тестирование оборудования, входящего в состав инженерных систем, и проверку его соответствия нормативным требованиям;
• проведение планового ремонта с заменой изношенных узлов;
• сезонную подготовку инженерных систем;
• устранение неисправностей во время планового осмотра;
• выполнение аварийного ремонта.

При грамотно организованном техническом обслуживании инженерные системы всегда будут в исправном состоянии

Варианты технического обслуживания здания

Подходы к техническому обслуживанию здания собственников можно разделить на две группы:

1. Привычный способ с содержанием собственного штата сотрудников.
2. Решение вопросов по техническому обслуживанию зданий с помощью специализированных обслуживающих компаний. Но здесь тоже нет единства взглядов: эту категорию можно разбить еще на три подгруппы.
   1. Собственник предпочитает обращаться к специалистам только в случае очевидных поломок или аварий. Фактически здание эксплуатируется на износ. Учитывая высокую стоимость работ по аварийному восстановлению строительных конструкций и инженерных систем, такой подход сложно назвать экономически обоснованным – скорее, это опасный эксперимент.
   2. Собственник сотрудничает с обслуживающими компаниями (одной или несколькими для разных видов работ) на регулярной основе, руководствуясь собственными планами и установленными датами. Этот вариант надежней, но его нельзя назвать полноценным техническим обслуживанием. В этом случае, как правило, штатные работники собственника выполняют осмотры и составляют планы работ, а специалисты обслуживающих компаний привлекаются для проведения плановых работ.
   3. Собственник придерживается принципов введения единых стандартов качества. Он сотрудничает с обслуживающими компаниями на постоянной основе, считая системный подход лучшим способом предупреждения аварий и постоянного поддержания работоспособности здания. В этом случае обслуживающая компания разрабатывает программу технического обслуживания и несет за него всю ответственность.

А теперь поговорим чуть подробнее о самостоятельном техобслуживании и техобслуживании с привлечением компании.

Собственники организуют техническое обслуживание здания собственными силами по двум причинам: по их мнению 1) так дешевле и 2) процесс становится более управляемым. Так ли это? Придется нанять штат сотрудников для обслуживания инженерных систем и строительных конструкций: электромонтеров, слесарей-ремонтников, слесарей по контрольно-измерительным приборам и автоматике, маляров, штукатуров, кровельщиков и прочих. Соответственно, нужно будет платить зарплату и налоги за работников.

При этом не все сотрудники будут работать с полной загрузкой. Фактически часть из них нужна лишь периодически. Например, для обслуживания сплит-системы специалист по климатическому оборудованию нужен только два раза в год. В остальное время необходимости в нем нет.

Помимо решения организационных вопросов, понадобится приобрести спецодежду, инструмент и оборудование, необходимые штатным работникам для технического обслуживания здания. А на случай поломок и аварий иметь склад запчастей, расходных и строительных материалов. Еще одно последствие такого подхода – необходимость регулярно взаимодействовать с коммунальными службами и надзорными органами.

Что касается управляемости процесса технического обслуживания здания, то здесь тоже могут возникать нестыковки. По сути, штатные работники несут только личную ответственность за качество работы и возникающие поломки. Их не интересуют расходы собственника на плановые работы и устранение последствий аварий, поэтому профилактическому обслуживанию может уделяться недостаточное внимание. Как следствие, количество поломок может не уменьшиться, а возрасти.

В результате вместо ожидаемой экономии и налаженного процесса собственник вынужден считать расходы на оплату труда, налоги, приобретение инструмента, оборудования и материалов, внеплановые закупки, если на складе не окажется нужных запчастей в случае аварии и т. д.

При грамотном техническом обслуживании здания одинаково внимательное отношение должно быть обеспечено всем строительным конструкциям и инженерным системам

Техническое обслуживание здания силами специализированной обслуживающей компании по ряду показателей удобней и выгодней для собственников. В этом случае компания-подрядчик в соответствии с договорными требованиями выполняет постоянный контроль технического состояния здания, проводит регулярную диагностику и профилактические работы, поэтому может своевременно реагировать и предотвращать появление подавляющего большинства технических проблем. Соответственно, расходы на ремонты уменьшатся.

Собственнику не нужно приобретать инструменты и оборудование, делать запас расходных материалов и запасных частей для поддержания работоспособности здания. Нет необходимости набирать и содержать штат постоянных сотрудников, тратить средства на их обучение и платить налоги.

Еще один плюс – собственнику больше не придется взаимодействовать с коммунальными службами и надзорными органами. Эту работу возьмет на себя обслуживающая компания. Ее специалисты прекрасно знают актуальные нормы и правила, умеют вести переговоры с представителями инспекционных служб и способны для каждого случая подобрать оптимальное решение.

При условии постоянного сотрудничества в большинстве случаев обслуживающая компания может предложить цену за свои услуги ниже бюджета собственника на содержание собственной службы. Мы утверждаем это исходя из собственной практики, а в качестве яркого примера приведем показательный случай.

В нашу компанию обратилось руководство 4-звездочного отеля на 102 номера для решения проблем с вентиляцией и кондиционированием. Изначально собственник не хотел никого нанимать, полагая, что его внутренняя служба все делает, однако она просто не справилась. В результате отель мог бы получить убыток – если бы не нанял нас, а мы, в свою очередь, не помогли восстановить систему. После этого наша компания заключила с отелем договор на техническое обслуживание и безлимитную аварийную поддержку системы вентиляции и кондиционирования. Мы стали дополнительной финансовой нагрузкой для отеля, однако она несравненно меньше, чем потенциальные убытки; а уж о том, что от арендаторов больше нет претензий по работе вентиляции и кондиционеров, и говорить не стоит.

Собственный штат у компании, конечно, тоже остался – без него никак, но для спецработ теперь отель обращается к нам – профессионалам своего дела.

Заключение

Что выбрать: содержать свою службу для технического обслуживания здания или доверить работу компании, которая специализируется на этом? Единственно правильного ответа нет: в каких-то случаях целесообразно нанять собственный штат мастеров, в других – заключить договор с обслуживающей компанией. Собственник здания должен учесть преимущества и недостатки обоих вариантов, чтобы принять взвешенное решение.

Ищете компанию, которая взяла бы на себя все до единой заботы о техобслуживании здания? Звоните – мы на связи и готовы проконсультировать!